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地产集团倾力打造永利12311国际网站

2016-05-18 15:57:00
       “城中村”改造不容易。在各地方区县政府对“城中村”难有作为时,上海地产集团作为上海市政府城市更新重要平台之一,与各区县合作,改造当地“城中村”,模式日益成熟精进。看看地产集团如何打造永利12311国际网站。

凭借上海市政府功能性平台定位
上海地产集团正迅速担当城市更新改造重任

 

 浦东新区三林镇改造项目是其经典之作。这是上海市规模最大的“城中村”改造项目,规划面积4.2平方公里,上海地产集团于2014年启动。

 目前,三林镇动迁完成85%,今年目标是达到95%—100%。该项目规划面积西至黄浦江,东至济阳路,北至中环线,南至外环线,是上海市在2014年认定的35个“城中村”改造项目之一。

 三林镇整体开发的运作模式及成效目前已深得市区两级政府及市场认可。改造完成后,三林地区将成为融于生态绿地之中的大型综合商贸区和生活社区,周边商业、生活服务配套全面完善,提升区域生活品质。上海地产集团战略投资部经理杨勇对《上海国资》表示。

 事实上,“城中村”改造并不容易。“与单纯的土地二级开发后出售相比,‘城中村’改造动迁成本巨大,所需时间漫长,工作亦需要相当扎实周详,持平已算难得。”相关市场专家表示。因此,区县财力往往难以承担,市场化地产企业亦不愿意参与。但“城中村”改造却显得越来越急迫。

 目前,上海全市建成区面积超过市域面积的45%,已逼近规划规模的“天花板”,上海未来新增建设用地全部规模已不到150平方公里并且,2020年以后,上海市将实现规划建设用地总规模“负增长”。2015年,上海市政府颁布实施《上海市城市更新实施办法》,明确上海实施动态、可持续的有机更新。如何从存量土地释放空间成为城市建设的重要任务。

 在各地方区县政府对“城中村”难有作为时,上海地产集团作为上海市政府城市更新重要平台之一,与各区县合作,改造当地“城中村”,模式日益成熟精进。


01 启 动

早在2014年,上海市政府批转《关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见》(以下简称《意见》),《意见》指出,按照“先试点、后推开”的原则,上海力争在2015年前,启动35个“城中村”地块改造。2014年决定启动11个“城中村”地块改造试点。

事实上,“城中村”之所以形成,是早期城市高速对外扩张所遗留的后患。“中国的城市扩张几乎都采取高速度摊大饼方式进行,在规划上亦相当粗放,加上后期一些区县受限于财力,旧城改造难以推行到底,所以几乎每个区县都留有‘城中村’,这些项目改造都是难啃的硬骨头。”杨勇介绍。

所谓“硬骨头”,以浦东三林为例,“其一,人口密度高,将近10万人,包括当地农民、船民、居民和外来人口。其二,从事职业大多处于灰色地带,治安混乱。其三,污染严重,违章建筑密集,监管不能到位。”市场人士表示。

因此,各区县对“城中村”的管理几乎是“运动式”,效果并不理想。“比如三林地块,原来违章建筑大概有100万平方米,经常是被拆了之后再重建,而且范围往往越来越大。”

但违章建筑林立有其客观原因。“当地农民将名下不耕种的土地利用各种手段向外出租,这类出租收入要远大于其耕种的回报。”市场人士表示。

换句话说,承接“城中村”改造的企业必须要想办法建立当地农民受益的长效机制,共享改造成果。“这是市场客观需求,不能无视。”杨勇介绍,这亦是解决上一轮高速开发中的遗留问题。

此外,上海地产集团希望达到“产城融合”目标。“有的新城镇开发仅解决居住需求,有的开发区则仅仅解决产业问题,居住商贸配套不能跟进,这样形成潮汐效应,这样土地利用、公共运输能力都是低效的。”杨勇表示。

上海地产集团作为功能类企业的定位,其工作必须紧紧围绕市委、市政府的工作大局,同时结合企业实际情况和优势所在,地产集团将企业发展目标定位为:打造“生产、生态、生活高度融合的永利12311国际网站”,在每个“城中村”改造项目中,他们都在努力实践。


02 三林项目

    浦东三林改造规划已有很长时间。早在1990年代,当时上海希望将三林镇地块规划为楔形绿地。但因为种种原因,规划并未落实。当2014年三林镇被上海市住建委认定为“城中村”改造项目后,相关部门下定决心推行整体改造。

    上海地产集团作为功能性平台,承接了该项目。第一,我们作为平台完成政府任务,这也是必须承担的社会责任;第二,地产集团相比其他市场化地产开发企业,有自身很大的优势。杨勇表示。

    地产集团的优势在于,地区整体开发的规划设计理念意识更为领先,其与上海市相关规划部门保持有良好互动;此外其下属企业200余家,产业链条长,能更便利地为不同特点的发展地区合理地配置资源。更重要的是,上海地产集团最早是和上海市土地储备中心“两块牌子一套班子”,对动迁具有丰富经验和实践。这项能力在“城中村”改造时是不可或缺的。

    当上海地产集团重启三林项目时,规划已先行启动,更有利于推进。2014年9月至2015年1月,通过面向全球的城市设计国际方案征集,确定了优化了区域功能布局、楔形绿地生态效应和城市空间结构。具体来说,是将三林滨江南片地区规划成为以生态休闲、文化展示、绿色宜居为主导的多元、复合滨江生态区;西区为海派文化风貌区,延续黄浦江两岸滨江生态、多元、开放、活力的特点,凸显海派文化和生活方式;中区为滨江生态楔形绿地,体现“伴城伴绿”的生态理念和体育休闲的生态空间;东区为宜居绿色社区,主要为满足该区域回搬安置房和配套需求,同时配以少量商品房、办公开发建设,实现居住社区的多元混合,确保楔形绿地顺利实施。整片区生态绿地占65%,大约2.6平方公里,其余35%用于建设回迁保障房、相关配套服务设施以及部分商贸设施和普通住宅等。

    “建成后的三林楔形绿地将成为生态、多元、融合的滨江生态功能集聚区、城市转型发展示范区、海派文化集中展示区。以生态、生产、生活高度融合,构筑永利12311国际网站,实现区域能及提升、重塑生态环境,塑造上海新的城市名片。”杨勇介绍。

    据了解,在商品住宅建设中,上海地产规划大约210万平方米的面积,但留出1/3的面积大约70万平方米作为动迁安置房,动迁居民可就地回搬。据了解,首发区的回搬安置房已于2014年年底正式开工,上海地产集团拟用两年时间实现拆迁腾地和征收安置房开工建设。

    建造回搬房的好处是,能减少开发企业的安置现金支出。据了解,这70万平方米面积基本能容纳原来全部居民居住要求。“大部分选择回搬,亦有少部分要求另外安置或现金安置,我们都予以满足。”杨勇介绍。动迁安置房的建设是上海地产集团独特的优势,其在某种程度上并不可复制。其一,三林地块规模够大,有足够面积建设动迁安置房,亦有足够空间平衡成本;另外,地产集团是上海市最大的保障房建设单位,对于拆迁居民来说,有更多的房源选择,也可选择异地安置。单为解决三林地块拆迁安置问题,上海地产集团总共调拨房源约9000套。事实上,因地产集团推行的“阳光”动迁政策和高标准的就地安置,三林地块动迁速度较为顺利,目前已动迁85%。“我们尽量让当地居民享受区域整体发展的红利,让居民完整地参与全过程,共享式发展能避免很多矛盾。”杨勇表示。

    更有一层原因是,上海地产与当地政府在设计拆迁方案时较为精巧。与以往城中村动迁不同,要求做到:公开征收口径、公开征收人口面积认定办法、公开安置房源、公开工作推进、公开签约进展。同时,这五项公开的内容会及时上网,当地居民通过设在基地的“触摸屏公开查询系统”,或手机下载“左邻右舍App”,就能随时查询其他人的签约结果,并且无法做更改。每户公开拆迁成本的策略相当程度上助推了拆迁进度。拆迁进度在很多程度上决定了企业开发成本的高低。“开发改造最重要的其实是时间,大规模资金沉淀会大幅度增加企业成本。”市场人士表示。

    按照上海地产集团的设计,除满足回搬房外,他们增加约50万平方米的公共服务设施,需在剩余的90万平方米范围内建设商贸设施和商品住宅以覆盖成本。在上述范围内,上海地产集团将打造住宅、办公、商业综合社区和特色风貌小镇。

    不过,据《上海国资》了解,其三林项目4.2平方公里土地是上级部门一次性批复,而且,政府政策对“城中村”改造项目开具口子,允许土地进行一二级联动开发。所谓一二级联动,其核心在于,地产企业可通过与政府的协商,在一级开发后以较低的价格获得对该地块进行二级开发的权利。土地一次性批复让企业可以一次完成规划,且大量节约时间,而从事“城中村”开发的企业,承担较多政府公共职能,比如建设大量绿地和其他公共配套设施。一二级土地联动政策能增强其利润回报。地产集团产业链足够长,在一级土地整理后,引进各业态中行业领先企业参与开发经营。

    三林的改造将成为其兼具社会效益和经济效益的经典项目。

    三林项目让地产集团见证自身实力,其“城中村”项目改造模式不一,亦各具地方特色。


03 各类模式

宝山区顾村改造虽然同属大面积整体开发,但其开发模式与三林并不一样。顾村大型居住社区拓展基地规划总用地面积829.77公顷,规划人口约14万人。上海地产集团对其规划的战略定位是,打造生态、生产、生活全面联动、产城高度融合的“北上海之心”。其创新之处是改造“城中村”时积极探索了“产城融合”模式。上海地产集团规划其南北两块产业用地近23公顷,产业面积约60万平方米,南北两片分别打造特色产业,上海地产集团特为当地引进了新加坡腾飞集团开发1平方公里产业园区,以吸引当地农民就业。

4月9日,上海地产集团与金山区政府签署战略合作协议,双方的合作模式是采取全新的PPP方式,推动新型城镇化发展。上海地产集团是启动朱平公路以东、万枫公路以南、金南街(延伸段)以北、五人港以西,占地面积约2.28平方公里的落照湾集建区一级开发,并对7.4平方公里的原朱泾工业园区升级改造,建设遗址公园,规划生态绿地,设立公共配套服务区域,打造“特色小镇”。引入“城市更新”理念,优化城镇功能布局,共同推进转型发展是其目标。上海地产集团希望借此项目,帮助地方引入特色产业,扩大产城结合的开发模式。“朱泾镇地理位置地处上海郊区,商贸发展前景很难判断,但如果引进合适的产业,就能让当地居民享受发展红利。”市场人士表示。朱泾镇亦是上海市认定的环境整治重点区块之一。

除“城中村”改造外,上海地产亦涉足存量工业土地再开发。“大部分是与上海市属国有企业合作,激活土地,提高利用率。”杨勇介绍。主要的方式是,上海地产集团利用其产业链优势,将原有厂房改造成人才公寓或创新空间。其目前的代表作是“零号湾”,“零号湾”是为创业者提供创业起步的生态园区,以及相应的创业加速器和接力园。着眼初创业,主要培育和孵化科技型创业企业。

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